Нижний Новгород, ул. Пискунова 29, оф. 1

Есть ли выгоды от самостоятельной продажи недвижимости?



За 11 лет работы на профессиональном рынке недвижимости я провел более 1500 сделок и пошагово могу рассказать продавцам что нужно сделать для того что бы продать квартиру самостоятельно! Зачем, скажете вы? Отвечу просто – привык помогать людям! Моя клиентская база меньше не станет. Многие собственники хотят найти покупателя и провести сделку самостоятельно, что бы не платить агентству и сэкономить свои средства. Данное желание я уважаю и это Ваше право, уважаемые продавцы. Более того, я помогу Вам, что бы не искать по всемирной паутине множество статей противоречащих друг другу. Данную пошаговую инструкцию я не скачивал с интернета, меняя слова, а годами на практике ее оттачивал. От слов к реальной пользе.

1. Определитесь с желанием продать.

Если вы решили: будут хорошие предложения по цене – продам, вероятность совпадения вашего желания с возможностями покупателя скорее всего не совпадут. Или, напротив, при первом реальном покупателе передумаете Вы. В спешке начнете искать, а что же я куплю в замену, может я дешево предложила?… Попытка не удалась.

1.1 Определитесь с целью и сроками продажи.

Представьте себя сформированным продавцом – покупателем на рынке. Определитесь с районом поиска, предложениями по цене, оцените свои финансовые возможности. Если доплата будет с использованием заёмных средств – заблаговременно обратитесь в банк за одобрением кредита, убедитесь что запрашиваемая вами сумма совпадёт с предложенной банком, а то м.б. и затевать не стоит. За годы работы мы сами неоднократно сталкивались с тем что банк не одобряет заявки: и гос. служащим, и представителям «органов»… да кому угодно, и конечно тем заёмщикам кто говорил что у меня с одобрением даже вопросов не будет. Убедитесь – это бесплатно! Если одобрят, а в отведенный срок вы не успеете купить, ничего страшного, просто донесете справку о доходах. 3 месяца – оптимальное время для поиска покупателя, проведения сделки с одновременной покупкой варианта для себя и конечно переездом

2. Оценка квартиры.

Определились с желанием и возможностями. И вот только теперь, вторым пунктом, а не первым, приступаем к оценке своей квартиры. Как обычно оценивают собственники (варианты): соседи в прошлом году продали за ___ руб., из соседнего дома хотели продать за____ руб. продали или нет не знаю, мне 2 года назад предложили за ____ руб., не отдал(а). Хорошо, что так оценивают только 20 % продавцов. Остальные конечно более продвинуты и у них (или детей) есть интернет, он то и поможет. Открываем сайт, на котором я продавал машину, ага, нашел, в наших домах продаётся 3 квартиры по цене: 3100 – она хуже моей и тёмная; 3300 – вроде угловая, поэтому и не продается, наша то в среднем подъезде, вот еще за 3700 – хорошая, позвоним… целый день дозваниваемся, трубку не берут, значит продали и за 3700. Вот так определили «среднюю температуру по больнице», т.е. цену своей квартиры (утрирую, извините). Согласно п. 1 определились с целью и вариантами, ждем своего покупателя за 3700… прошло 2 месяца… всё ждём. Вот так оценивать нельзя. За упущенные месяцы при неправильной оценке уже продали всё, что вам было интересно!


Ваша квартира – это товар, к оценке которого нужно подойти индивидуально!

- обзваниваем, именно обзваниваем все объявления, а не просматриваем!!! На заборах тоже пишут, но сколько раз заглядывал – ничего не находил! Многие объявления что мы видим могут не соответствовать действительности: указаны фото другой квартиры, завышен метраж, изменили цену, квартира продана или за нее внесён аванс .. и т.д. Вы не профессиональный специалист, который знает все предложения Вашего района и реальную цену. Уделите оценке 3 - 4 часа (не 30-40 минут). Учитываем всё: месторасположение (не обязательно для оценки смотреть только вашу улицу – смотрите шире), площадь, этаж, материал стен, материал стен, год постройки, состояние, что в квартире менялось, что из мебели остается, сколько собственников, как долго продают, что покупают в замен, сколько лет в собственности, кто соседи, стоимость коммунальных услуг, куда выходят окна, как Ваше имя….все влияет на стоимость! Мелочей нет. Думаете пошутил про «имя» - нет. Вам не полагается и невозможно по роду деятельности и знать что «Сергей Петрович» продаёт квартиру уже не один год и ищет именно покупателя без агента (т.к. у него проблемы с документами и агенты своих клиентов отводят от него стороной). Цену ставим не выше аналогичных предложений, иначе пойдёте по следующему сценарию: более дорогая квартира помогает продаваться более дешевой! Будете просто «помощниками» продавцов других квартир, но в тоже время и не продешевите. Цена должна зависеть и от п.1, помните, ради чего планируете совершить продажу и в какие сроки. Покупатель может на данном промежутке быть и один, пропустить тоже нельзя, равно как и нельзя отдать свою квартиру «первому встречному на его условиях». Очень тонкая грань, психологический момент может сыграть очень злую шутку, будьте морально и психологически готовы, вы – уже взяли на себя функцию агента, т.е. профессионального участника рынка.

Фото продавца, который боится пропустить самый важный звонок в жизни



3 . Подготавливаем квартиру к продаже.

Буду краток. Театр начинается с вешалки. - вверните в подъезде лампочки (если нет) - если не поленитесь и соседи давно ждали в подъезде ремонт – соберете по паре тысяч и сделайте для всех приятный марафет. - уберите не нужные вещи с глаз, уберитесь, по возможности избавьтесь от лишней старой мебели (которую вы не будете забирать с собой на др.квартиру и она не пригодится новым собственникам) - избавьтесь от неприятных запахов, проветрите квартиру, смесители не должны течь в тот момент когда вы ими не пользуетесь по назначению. - от животных мы не избавимся, но «потенциальные покупатели» в квартире видеть их не рады. По крайней мере еду, туалеты…подальше - подклейте кусок оторвавшихся обоев или приделайте на место оторванный плинтус. Это не дорого, но эффективно. Дорогой ремонт делать не нужно – у всех свои вкусовые предпочтения. В полном объёме, деньги вложенные в ремонт не вернутся, это плюс для покупателя при принятии решения, но не финансовый в вашу пользу

4. Реклама квартиры

Сделайте качественные фотографии (убрав лишние вещи из кадра). Не обрабатывайте Грамотно составьте текст объявления, укажите все параметры квартиры: площадь без лоджии и с лоджией, комнаты (лучше прикрепить план), стороны света, мебель (которую планируете оставить), все преимущества вашей квартиры, о которых так как вы никто не расскажет… Оповестите родственников и друзей, возможно, кто то интересовался покупкой у них Разместите объявление не менее чем на 10 интернет ресурсах.., поклейте объявления в вашем мр-не, в печатных изданиях имеет смысл размещать далеко не все объекты (нужно учитывать целевую аудиторию).

5. Ответы на звонки

Ждём звонков. Они могут поступать рано утром, в обеденный перерыв и во время ваших совещаний, после 22ч… Никто не знает когда вам удобно звонить – будьте добры быть на связи всегда. Напомню, сейчас вы агент! Перезванивать не всегда целесообразно, большинство уже забыли по какому объявлению они звонили еще 20 мин.назад Не менее 80 % всех звонков будут от агентов с предложением услуг. Наберитесь терпения, всем нужна работа и объекты в работу. Будут звонки от «любознательных соседей», оценочных компаний, «подозрительных» личностей интересующихся подробно о собственниках, вашей ситуации и времени когда кто то дома… И лишь 5 % звонков от «потенциальных» покупателей. Учитесь отличать!

6. Показ квартиры

Правильно выстроенная компания, дала результат, появились желающие посмотреть Вас могут попросить показать и рано утром до работы, и очень поздно. Потенциальные покупатели могут быть не пунктуальными и не стесняться в выражениях, открывать занавески, заглядывать за мебель. Порой они излишне уверены, что все мечтают продать квартиру по минимальной цене, и начинают указывать на все недостатки, полагая, что услышав это, хозяин начнет снижать цену уже сейчас. Будьте спокойны, честны и терпимы. На Вас могут «давить» и агенты покупателя, которые отстаивают его интересы и показывают свою значимость. Показывать, в идеале, нужно когда дома нет «лишних» людей. Детей, бабушек отправьте на улицу погулять или в магазин за продуктами. Покупатель должен почувствовать себя как «у себя дома». В то же время близкие люди должны знать, кто к вам придет и с какого номера вам звонили для назначения просмотра (как минимум). Клиентом может быть кто угодно! Прилично оденьтесь, как на работу. Не встречайте в халате с половником. Конечно все понимают что у вас житейские хлопоты, но будьте мудрее Ценные вещи лучше уберите подальше. Что говорить, а что нет на показе: - расскажите о вашем доме, его жителях, соседях, ТСЖ (положительное) - интересно будет узнать о доступности стоянки для автомобилей в вечернее время - наличие телефонии и Интернет-провайдерах - ремонте, замене сантехнических узлов. - уточните, какие варианты покупатели смотрели до Вас, услышите «чужое мнение». Конечно, могут слукавить, но любой ответ будет полезен для дальнейшего продвижения объекта - пригласите на повторный просмотр с другими членами семьи или в другое время суток - можно показать ксерокопии документов, не отдавая на память. Не говорите о спорте, политике и религии (если глобально), о своих переживаниях, что заселились новые квартиранты или о том, что появился странный запах (завтра он пропадёт – мышка в капкан попала, а покупатели уже сегодня улетучатся).

7. Торг

И вот он реальный покупатель, изъявил желание купить, но дешевле на 5 процентов, аргументируя тем что вы продаете самостоятельно, без агента и хочет скидку, например 200 000 руб. Продавец в сомнительных чувствах. Продаю сам без агента, который за свои услуги просил 100 000 т.р. и все хлопоты брал на себя, а скинуть цену с меня просят в 2 раза больше? Что делать?! Признать что с агентом было бы выгоднее – получается проиграть в своем же желании сэкономить и недополучить или терять клиента? Решать Вам!

8. Согласование условий сделки.

Проведение сделки. Если до конца самостоятельно, значит до конца. У большинства агентств есть конечно услуги именно по сопровождению сделки и проведению всех переговоров, но здесь мы разбираем как обойтись без агентства. Поэтому продолжим - подписание предварительного договора, здесь используем два варианта: со штрафными санкциями (задатка) или без штрафов (аванс возвратный). Если покупатель откажется выплатить оставшуюся сумму, задаток ему не возвращается. Если нарушение будет со стороны продавца (откажется от сделки в оговоренный срок), ему необходимо будет вернуть задаток в двойном размере. Статьи ГК расписывать не будем. Правильно составленный договор будет иметь юридическую силу даже если вы не передавали денежные средства, но если у покупателя денег на покупку не будет…, то…ну можно обратиться в суд, конечно, принудят купить (условно) денег только на это не дадут. На продавца после подписания предварительного надавить легче, в разы! В договоре отображаем сроки, на который он заключается, цену и условия продажи

9. сбор документов по отчуждаемой квартире. Вам понадобятся:

- правоустанавливающие документы (указаны в свидетельстве – на основании чего объект вам достался). Это может быть договор купли – продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор долевого участия… и другие - заказываем выписку из ЕГРН (вы или покупатель – заказать ее пока может любой желающий), в ней будет указан правообладатель, наличие или отсутствие обременений, параметры квартиры и документы-основания; техническая документация потребуется если «Вас покупают» с использованием ипотеки или для органов опеки (если долей будут наделять ребенка) - согласие супруга на продажу (если приобреталась в браке), а оформлена на одного из упругов - выписка из лицевого Счета из ТСЖ, ДУК.. кто управляет вашим домом (срок ее действия 7 дней обычно). По сути все, чаще этого пакета достаточно.
Агенты обычно пугают, что их очень много надо собирать, очереди, перепутаете… Ничего подобного – это одна из самых простых процедур для продавца - подписание договора на покупаемый объект (всего 10 % сделок производятся без последующей покупки в этот же день). Как правило это те у кого уже есть другая недвижимость, переезжает в другой регион.. Действуют те же правила и договора как и по продаваемой (см.выше) - проверка и сбор документов по нему. Если сделка ипотечная, делаем дополнительный «пакет» для банка. Искать его не нужно – банк предоставит список. Он стандартный, кроме ЕГРН полагаю, вам предоставит Продавец, у которого приобретаете Вы

10. Сделка.

Цель к которой Вы шли и на пути к которой вы самостоятельно преодолели все трудности.
Опишем стандартную, без банка, деньги вам передают в день сделки. Назовем её так: идеальный и самый простой вариант Самостоятельно составляем договор (в агентстве он обычно стоит порядка 3000 руб.) Указываем в нем все данные продавца и покупателя, характеристики объекта, цену продажи – покупки, в какой момент передаются денежные средства (рекомендую писать фразу «до подписания настоящего договора»), указываем состоящих на регистрационном учете и срок снятия с рег. учета и дату освобождения…. Распечатываем из расчета 1 лицо – 1 договор плюс 1 экс. для Росреестра. Подписываем договор, собственноручно просим покупателя написать расписку о получении денежных средств, принимаем денежные средства в обмен на договора и расписку. Пересчитывать деньги рекомендую в банке или сделать перевод со счета на счет, убедившись сразу, что денежные средства зачислены Также Вам могут предложить при взаиморасчете использовать банковскую ячейку или аккредитив. Данные способы взаиморасчета так же уместны, но требуют более скрупулезного внимания и их уже есть смысл согласовать с юристом. Денежные средства в данных случаях вы получите после перехода права собственности на нового покупателя. Переход права возможен с обременением (залогом) в Вашу пользу или нет.

11. Регистрация.

Цель к которой Вы шли и на пути к которой вы самостоятельно преодолели все трудности.
Вместе, после взаиморасчета дружно отправляемся в МФЦ. Народу много, лучше если Вам заранее возьмут талон, комплект документов отдаем в окно, платим там же гос.пошлину (оплачивает покупатель), проверяем данные, получаем расписку, где будет указана дата, когда можно забрать документы… Ждем Соблюдаем условия выполнения договора. Выполняем. Относится к разделам договора о снятии с рег.учета, освобождении передача ключей, мебели… Мебель важный момент в договоре для покупателя. Фиксируйте что Вам обещали оставить. Были случаи когда даже, извините, унитазы забирали! Что говорить о гарнитуре, или др.мебели. При передачи квартиры составьте передаточный акт, где вы зафиксируете что не имеете друг к другу финансовых и других претензий, а так же показания всех счетчиков.
P.S. Надеюсь, что мои советы помогут Вам сэкономить и облегчить Ваш труд. Старался писать житейским языком, в данном случае, а не умными терминами, которые мы применяем в повседневной работе. Если какие то трудности на любом этапе – мы всегда на связи! Перед тем как показать данную статью «Продавцам», дал прочитать супруге. Взглянув на заголовок, она сказала: ты решил сменить профессию и «помочь» с выбором новой работы всем своим коллегам? Зачем? Но потом села, прочитала, и сказала: А в чем выгода самостоятельной продажи? Обычно собственники полагают, что агентства берут деньги за то, что выставят как и вы вашу квартиру на ____ сайт. Нет. Профессионалы беру деньги за экономию вашего времени, сил, нервов, и на самом деле сохраняют вам Ваши деньги. Возможно, у Вас был неудачный опыт сотрудничества с агентством, в памяти остались неприятные воспоминания… может быть и такое. Помните, о профессии, как и о национальности, нельзя судить все компании или страну. Мы выступаем за то, что бы на рынке риэлтерских услуг наступил порядок, с него должны уйти все маклеры и недобросовестные «помощники», мы выступаем за сертификацию и допуску ограниченного количества специалистов на рынок, что бы восстановить в глазах клиентов доверие. 90 % всех Американцев подбирают объекты самостоятельно, но все переговоры по сделки и ее проведение осуществляют только через профессиональных риэлторов. Не всегда лекарства купленные без назначения доктора помогают, чаще они затягивают срок выздоровления (диагноз был не верный). Если за месяц работы агент не привел Вам клиента на показ, это не всегда может быть плохой агент. Причин может быть много: и завышенная цена, и может быть в тот же момент его заслуга, что не приводит к вам «любопытствующих», «желающих прицениться» и порою «мошенников» которым вы бы показали квартиру, да бы не упустить «возможного покупателя».
С уважением, Пешехонов Виктор.