Нижний Новгород, ул. Пискунова 29, оф. 1

Как не потерять деньги при покупке элитной квартиры?



Элитное жилье всегда пользуется спросом, купить его легко, но с продажей могут возникнуть проблемы.



Легко ли продать сейчас элитную квартиру? Практика показывает, что относительно дорогие объекты (стоимостью более 10 млн руб.) обладают достаточно низкой ликвидностью, и, как следствие, длительными сроками экспозиции на рынке. Проще говоря, долго продаются, часто годами.

В чём же основные причины таких «тяжёлых продаж»?

Заместитель директора по развитию АН «ПРИВОЛЖЬЕ» Виктор Пешехонов среди них называет:


  • 1. Несоответствие текущим тенденциям, моральное устаревание. 
  • 2. Неэффективные планировки и конструктив, несоответствие классу.
  • 3. Завышенные ожидания по цене. 
  • 4. Обращение в неспециализированные агентства недвижимости. 

Как не прогадать с выбором элитной квартиры?
1. Отслеживать тенденции рынка жилья и продавать такие квартиры своевременно, чтобы избежать вынужденного дисконта по цене.

На квартиры, как ни странно, тоже существует мода. То, что казалось необыкновенно привлекательным 10 лет назад, в настоящее время уже не пользуется популярностью. Например, в прошлое из списка уникальных предложений ушли: двух- и многоуровневые квартиры. Также долго ищут своих покупателей квартиры больших метражей (350 и более метров): основной уровень спроса целевой аудитории сместился на квартиры, не превышающие 200-250 кв.м.

Архитектура дома, инженерия, также может достаточно быстро устаревать.



2. Тщательно анализировать характеристики приобретаемой недвижимости, чтобы в будущем не иметь проблем с продажей. Привлечение опытного специалиста поможет учесть все факторы и потенциальные риски.

Есть немало примеров непродуманных планировок: лишние метры на террасе, слишком глубокие помещения, маленькие площади кухонь (менее 14 кв.м.) и кухонь-гостинных, неудобная ориентация по сторонам света, недостаточное количество вспомогательных, служебных помещений и т.д.
В ряде случаев, опытный дизайнер может выправить ситуацию перепланировкой, но ряд характеристик бывает невозможно изменить, и это пагубно сказывается на стоимости квартиры.
Многие «Элитные» квартиры, расположены в домах постройки 1999 г. - 2004 г., где отсутствует лифт, и подниматься в собственную квартиру приходится на 4, 5-й этаж пешком. Такие дома расположены в историческом центре города, например на ул. Добролюбова, Большой Печерской, Студёной и т.д.
Комнаты для бильярда и сауны в квартире уже не в моде, для этих целей много специализированных заведений.
Часто, квартиры и жилые комплексы, претендующие на класс «премиум» и «элит» не являются таковыми. Так, при обширной, просторной площади квартир, высота потолков не дотягивает до 3 м (это отсекающий признак элитного класса). Или места общего пользования не выдерживают никакой критики.
Речь идёт не только о жилье возрастом старше 10-ти лет. Новостройки Нижнего, к сожалению, не являются при этом исключением. Архитекторы часто проектируют здание, исходя из максимального пятна застройки, жертвуя комфортом внутренних пространств.
Критической характеристикой также является парковочный коэффициент, который для жилья данного класса должен почти в 2 раза превышать градостроительные нормы, а на практике едва до неё дотягивает.



3. Обратиться к профессионалам (возможно нескольким) для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости. Оценить стоимость квартиры исходя не только из цен предложений, но и из понимания срочности продажи, рекапитализации средств, стоимости денег во времени и т.д.

Пожалуй, самая распространенная причина длительных продаж – завышенные ожидания по цене. По сути, она является следствием невнимательного отношения к двум первым причинам: моральному устареванию и неэффективности.
Часто это усугубляется попытками окупить ремонт. Как правило, наличие ремонта даже в эконом классе больше влияет на ликвидность, скорость продажи, что уж говорить про премиум класс и выше.
Покупатель не будет оплачивать ремонт, который затем ему придётся ликвидировать, чтобы обустроить недвижимость согласно своим предпочтениям.
Кроме того, часто квартиры выставляются на рынок без оспаривания специалистом цены, заявляемой владельцем. Она соответствует желаниям продавца, но, как правило, не соответствует реалиям рынка. Такой собственник, часто не определившийся с целью продажи, хочет квартиру «продавать», а не «продать». А это – большая разница. В результате объект надолго «зависает в рынке», приобретает репутацию неликвидного, постепенно морально устаревает и сбрасывать, в итоге, приходится гораздо больше изначально планируемой скидки.
Успешность продажи квартиры сильно зависит от верно рассчитанного входа рынок.



4. Тщательно отбирать специалистов рынка недвижимости и компании, в которых они работают. Помните, что эксклюзивный договор не даёт гарантий продажи. Скорее, он страхует риски риэлтора. Профессионал не будет обещать лишнего: предложит маркетинговый план продвижения квартиры, даст прогнозы и рекомендации, т.к. гарантировать что-то на рынке недвижимости нереально.

Собственники элитной недвижимости редко продают её самостоятельно. Как правило, они успешные предприниматели, чиновники высокого ранга, топ-менеджеры. Люди, чьё время стоит дорого, и тратить его на организацию рекламы, показов и координацию сделки не имеет смысла. Кроме того, входящие звонки, как правило, отвлекают от основной деятельности, а, иногда, могут быть расценены как вторжение в личное пространство (откликаться на рекламу могут сомнительные личности, или просто любопытствующие.
Как правило, успешность продажи будет зависеть от выбранной риэлторской компании.
Многие агентства недвижимости, скажем так, «широкого профиля» пытаются продавать ее теми способами, которые применяются для эконом-класса. Это не эффективно, т.к. портрет покупателя, а, значит и способы продвижения объекта абсолютно иной.

Продажей дорогих квартир в агентствах недвижимости должны заниматься менеджеры, специализирующиеся на продаже именно элитной недвижимости, обладающие навыками переговоров и соответствующей клиентской базой.

Доверить продажу элитной квартиры крутому и раскрученному Агентству недвижимости, может не иметь успеха, т.к. может случиться так, что в АН отсутствуют специалисты (отдел), специализирующийся на продаже элитной недвижимости.