Нижний Новгород, ул. Пискунова 29, оф. 1


Как не потерять деньги при покупке элитной квартиры?


Виктор Пешехонов - Заместитель директора по развитию АН «ПРИВОЛЖЬЕ»


-"Элитное жилье всегда пользуется спросом, купить его легко, но с продажей могут возникнуть проблемы"

Легко ли продать сейчас элитную квартиру? Практика показывает, что относительно дорогие объекты (стоимостью более 10 млн руб.) обладают достаточно низкой ликвидностью, и, как следствие, длительными сроками экспозиции на рынке. Проще говоря, долго продаются, часто годами.


В чём же основные причины таких «тяжёлых продаж»?


  • 1. Несоответствие текущим тенденциям, моральное устаревание. 
  • 2. Неэффективные планировки и конструктив, несоответствие классу.
  • 3. Завышенные ожидания по цене. 
  • 4. Обращение в неспециализированные агентства недвижимости. 

Как не прогадать с выбором элитной квартиры?


1. Отслеживать тенденции рынка жилья и продавать такие квартиры своевременно, чтобы избежать вынужденного дисконта по цене.

На квартиры, как ни странно, тоже существует мода. То, что казалось необыкновенно привлекательным 10 лет назад, в настоящее время уже не пользуется популярностью. Например, в прошлое из списка уникальных предложений ушли: двух- и многоуровневые квартиры. Также долго ищут своих покупателей квартиры больших метражей (350 и более метров): основной уровень спроса целевой аудитории сместился на квартиры, не превышающие 200-250 кв.м.

Архитектура дома, инженерия, также может достаточно быстро устаревать.



2. Тщательно анализировать характеристики приобретаемой недвижимости, чтобы в будущем не иметь проблем с продажей. Привлечение опытного специалиста поможет учесть все факторы и потенциальные риски.

Есть немало примеров непродуманных планировок: лишние метры на террасе, слишком глубокие помещения, маленькие площади кухонь (менее 14 кв.м.) и кухонь-гостинных, неудобная ориентация по сторонам света, недостаточное количество вспомогательных, служебных помещений и т.д.
В ряде случаев, опытный дизайнер может выправить ситуацию перепланировкой, но ряд характеристик бывает невозможно изменить, и это пагубно сказывается на стоимости квартиры.
Многие «Элитные» квартиры, расположены в домах постройки 1999 г. - 2004 г., где отсутствует лифт, и подниматься в собственную квартиру приходится на 4, 5-й этаж пешком. Такие дома расположены в историческом центре города, например на ул. Добролюбова, Большой Печерской, Студёной и т.д.
Комнаты для бильярда и сауны в квартире уже не в моде, для этих целей много специализированных заведений.
Часто, квартиры и жилые комплексы, претендующие на класс «премиум» и «элит» не являются таковыми. Так, при обширной, просторной площади квартир, высота потолков не дотягивает до 3 м (это отсекающий признак элитного класса). Или места общего пользования не выдерживают никакой критики.
Речь идёт не только о жилье возрастом старше 10-ти лет. Новостройки Нижнего, к сожалению, не являются при этом исключением. Архитекторы часто проектируют здание, исходя из максимального пятна застройки, жертвуя комфортом внутренних пространств.
Критической характеристикой также является парковочный коэффициент, который для жилья данного класса должен почти в 2 раза превышать градостроительные нормы, а на практике едва до неё дотягивает.



3. Обратиться к профессионалам (возможно нескольким) для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости. Оценить стоимость квартиры исходя не только из цен предложений, но и из понимания срочности продажи, рекапитализации средств, стоимости денег во времени и т.д.

Пожалуй, самая распространенная причина длительных продаж – завышенные ожидания по цене. По сути, она является следствием невнимательного отношения к двум первым причинам: моральному устареванию и неэффективности.
Часто это усугубляется попытками окупить ремонт. Как правило, наличие ремонта даже в эконом классе больше влияет на ликвидность, скорость продажи, что уж говорить про премиум класс и выше.
Покупатель не будет оплачивать ремонт, который затем ему придётся ликвидировать, чтобы обустроить недвижимость согласно своим предпочтениям.
Кроме того, часто квартиры выставляются на рынок без оспаривания специалистом цены, заявляемой владельцем. Она соответствует желаниям продавца, но, как правило, не соответствует реалиям рынка. Такой собственник, часто не определившийся с целью продажи, хочет квартиру «продавать», а не «продать». А это – большая разница. В результате объект надолго «зависает в рынке», приобретает репутацию неликвидного, постепенно морально устаревает и сбрасывать, в итоге, приходится гораздо больше изначально планируемой скидки.
Успешность продажи квартиры сильно зависит от верно рассчитанного входа рынок.



4. Тщательно отбирать специалистов рынка недвижимости и компании, в которых они работают. Помните, что эксклюзивный договор не даёт гарантий продажи. Скорее, он страхует риски риэлтора. Профессионал не будет обещать лишнего: предложит маркетинговый план продвижения квартиры, даст прогнозы и рекомендации, т.к. гарантировать что-то на рынке недвижимости нереально.

Собственники элитной недвижимости редко продают её самостоятельно. Как правило, они успешные предприниматели, чиновники высокого ранга, топ-менеджеры. Люди, чьё время стоит дорого, и тратить его на организацию рекламы, показов и координацию сделки не имеет смысла. Кроме того, входящие звонки, как правило, отвлекают от основной деятельности, а, иногда, могут быть расценены как вторжение в личное пространство (откликаться на рекламу могут сомнительные личности, или просто любопытствующие.
Как правило, успешность продажи будет зависеть от выбранной риэлторской компании.
Многие агентства недвижимости, скажем так, «широкого профиля» пытаются продавать ее теми способами, которые применяются для эконом-класса. Это не эффективно, т.к. портрет покупателя, а, значит и способы продвижения объекта абсолютно иной.

Продажей дорогих квартир в агентствах недвижимости должны заниматься менеджеры, специализирующиеся на продаже именно элитной недвижимости, обладающие навыками переговоров и соответствующей клиентской базой.

Доверить продажу элитной квартиры крутому и раскрученному Агентству недвижимости, может не иметь успеха, т.к. может случиться так, что в АН отсутствуют специалисты (отдел), специализирующийся на продаже элитной недвижимости.



Как купить квартиру дешевле чем у застройщика?


Услышав по телефону - цена квартиры дешевле чем у застройщика, бросают трубку или думают что это обман, напрасно. Кратко опишу почему так может быть, и кто придаёт " себе в убыток"

Данные квартиры или м2 продаёт подрядная компания или в простонародье "Подрядчик"

"Подрядчик" - это организация (правовая форма может быть любая), которую нанимает застройщик для выполнения определенного объёма работы на объекте или как поставщика строительных или других материалов.

Например:

кирпичный завод - поставляет кирпич, бетонный - бетон, оконная компания - ....

Кто то предоставляет квалифицированный персонал (каменщики, бетонщики, альпинисты...)

Застройщик, у которого м2 (квартиры) продаются хорошо, расплачиваются с данными компаниями деньгами, а у кого продажи в данное время не очень - предлагают взять за работу м2. Оформляйте на себя, продавайте сами...

Подрядчик становится "конкурентом" застройщика. К кому пойдёт покупатель если цена у застройщика и неизвестного юр.лица одинаковая - конечно к застройщику. Они его "знают". "Подрядчики" вынуждены идти на демпинг - снижать цену и тогда клиент начинает задумываться: почему дешевле, как покупать у "подрядчика", на что обратить внимание, что за термин "уступка права" ... (на это сейчас акцентировать внимание не буду - звоните, подскажу, нюансов ).

Получается "подрядчик" работает в убыток? Конечно нет. Данную скидку (в любом случае свою финансовую выгоду, вернее потерю) он заложил в наценку на поставляемые материалы или рабочие часы персонала. Прибыль меньше, но за счёт оборота - всем хватает, да и к застройщику за м2 (квартиры) легче "пристроиться". За деньги все готовы работать, а за строящиеся метры - нет.

Работаю более чем с 20-ю ведущими подрядными компаниями города и конечно со всеми застройщиками. Кого то можем порекомендовать, а кого то..., нет.

Звоните: +7 920 2538670

ПЕШЕХОНОВ ВИКТОР



Покупка недвижимости в новостройках. Почему нам по пути?

* Удобно

В одном месте обзор рынка первичной недвижимости.


* Комфортно

Сопровождение клиента весь цикл строительства – от подписания ДДУ до регистрации права собственности в ФРС.


* Информативно

Агентство проводит андеррайтинг застройщиков, собирает доп. Неофициальную информацию.


* Объективно

Менеджеры являются независимыми экспертами по стройкам, поскольку они предлагают «линейку» застройщиков.


* Экономно

Комиссию агентству платит застройщик плюс в отдельных случаях агентство берет на себя затраты по оформлению ДДУ.


* Дешевле чем у застройщика

Мы работаем не только со строительными компаниями, но и подрядными компаниями,осуществляющими строительство жилых домов.

Квартиры подрядчиков можно купить с дисконтом относительно цены застройщика


Зачем покупателю риэлтор?


Зачастую клиенты, приходящие за консультацией по приобретению жилья, задают вопрос: «Зачем нам нужен риэлтор? Мы же покупаем, а не продаем квартиру».

Все объявления видим на сайтах. Но, заключив договор на подбор, в процессе работы убеждаются в обратном. В связи с этим хотелось бы рассказать о преимуществах покупателя, заключившего договор на подбор недвижимого имущества.


1. Выбор объекта недвижимости

Предложений на рынке недвижимости сейчас много, однако «не прогадать» в выборе подходящего жилья тоже не просто. Покупатель, просматривая квартиры, будет постоянно сталкиваться не только с собственниками квартир, но и с риэлторами,

представляющими этих собственников. При этом стоит помнить, что собственник нанял своего риэлтора для того, чтобы он защищал именно его интересы, которые прямо противоположны интересам покупателя.

Что нужно продавцу? Продать подороже и, по возможности, скрыть все недостатки и проблемы (технические и юридические). Риэлтор легко ориентируется в существующих предложениях. Опытный специалист благодаря наработанной

информационной базе уже знает многие объекты недвижимости «в лицо», их расположение, сопутствующую инфраструктуру, расскажет об инвестиционной привлекательности квартиры. Риэлтор поможет определиться в выборе «за» и «против».

Нередко бывает, что покупатели и сами не знают, чего точно хотят, что в результате увеличивает поле и время поисков. Роль риэлтора в таком случае – помочь клиенту определиться с приоритетами, сведя воедино при этом его запросы и финансовые возможности.

Риэлтор оценивает объект беспристрастно. Риэлтор уже видел десятки вариантов и не придёт в восторг от квартиры только потому, что в ней есть большая лоджия. Иногда покупатели, которых восхитил, например, хороший ремонт, не хотят замечать других

нюансов, на которые обратит их внимание профессионал: угловое расположение, вид на проезжую часть, близость к промышленной зоне и другие жизненно важные моменты. Риэлтор знает истинную цену. он способен выбрать квартиру по наиболее реальной

стоимости. Риэлтор не станет тратить время на «долгоиграющие» и «проблемные» варианты.

2. Торги

Агент покупателя заинтересован в том, чтобы приобрести жилье для клиента дешевле. Поэтому при переговорах старается максимально снизить цену в его интересах, приводя весомые аргументы о соответствии цены продаваемого жилья рыночной.

Как правило, профессионал сторгует продавца на стоимость своих услуг! Преимущество очевидно!

2.1 Передача предоплаты, подготовка к сделке и ее проведение.

Передавая авансы, задатки, обеспечительные платежи покупатели редко видят в них разницу. Неправильно рассчитывая сроки выхода на сделку, особенно при ипотеке, покупатели теряют эти деньги.

Внося предоплату покупатель редко подробно интересуется ситуацией продавца, не понимая, что она может быть не решаемой, итог: разочарование, потерянное время. Перед сделкой покупатели лично не проверяют происхождение справки об

отсутствии прописанных и оплате коммунальных платежей. Из-за чего после сделки можно наблюдать соседа на кухне и крупные суммы в счетах. На этапе проведения сделки стороны иногда подписывают договора с ошибками и регистрация приостанавливается

3. Юридическая экспертиза документов

Выбрав объект, покупатель должен быть уверен, что с документами на данное жилье все в порядке. Гарантией служит юридическая экспертиза. Причем, проведенная юристом, специализирующимся непосредственно в области недвижимости.

На данном этапе агент покупателя подключает такого специалиста к работе.

4. Сопровождение сделки

Данная процедура включает в себя: участие в переговорах с продавцом, при передаче аванса; согласование с продавцом даты и времени сделки, порядка расчетов, порядка и сроков освобождения жилья; подготовка полного пакета документов для сделки

купли-продажи; проверка обоснованности прав владельца, сопровождение сделки в УФРС; участие в расчетах с продавцом, контроль за правильным составлением расчетных документов. Сама сделка - довольно сложное в психологическом плане мероприятие, так как

сопровождается передачей больших сумм и подписанием документов на недвижимость. И присутствие агента со стороны покупателя максимально снижает риск осложнений, да и просто помогает клиенту не растеряться.

5. Акт приема-передачи имущества

Объект недвижимости должен быть передан новому владельцу в том виде, в котором участники сделки договорились его передать. Контроль за порядком приема-передачи имущества, а также контроль за выпиской продавца и членов его семьи

возлагается на агента покупателя. Здесь необходима также проверка оплаты задолженностей по коммунальным платежам Покупая квартиру с мебелью и бытовой техникой, поверив хозяевам «на слово», после сделки покупатели осознают, что купили просто стены.

Собственники все вывезли. Удачные сделки, счастливые новоселы, благодарные клиенты - вот результат работы агента покупателя.

Профессиональный риелтор поможет вам сэкономить больше, чем вам придётся потратить на его услуги!

Не испытывайте иллюзий насчет того, что если Вы покупаете квартиру, которая продается через агентство, Вы застрахованы от неприятностей.

Конечно, риск мошенничества при этом уменьшиться в разы. Но, в этом случае Вы будете иметь дело с риэлторами продавца, которых он нанял, и которым он платит. И они будут

отстаивать его интересы, а не Ваши. Свои интересы Вам придется защищать самим. Вот такие неприятности могут подстерегать любителя, затеявшего самостоятельную покупку.

Есть ли смысл обращаться в агентство недвижимости если объект приобретается за счет ипотечных средств?

На первый взгляд кажется, а зачем? Фото – есть в интернете, документы пусть предоставит продавец, ставки в банках практически не отличаются, юристы банка все проверят! Агенты – просто лишнее звено!

Разберем по порядку плюсы и минусы , зачем нужен агент – агентство, риэлтор… кому как больше нравится или не нравится!

Плюсы:

Выбор банка

- подскажет наиболее интересные предложения по банковским программам, документам для одобрения, поможет получить одобрение в кратчайший срок, постарается сделать для вас персональную скидку в банках – партнерах.

Подбор квартиры

- существенная экономия времени на подбор объекта. Не забываем, что более половины квартир представленных на рынке не подойдут под ипотеку.

Причины: не полная сумма в договоре, перепланировка, срочность продажи, нежелание продавца (без объяснения причин) связываться с ипотечным покупателем

- риэлтор знает и рынок, и реальные цены на квартиру, что поможет в переговорах по торгу;

- аргументирует продавцу целесообразность продажи ипотечному покупателю, снимет все страхи;

- оценит все преимущества/недостатки квартиры, которые не интересны банку: вид из окон, соседи, коммуникации, история квартиры (помимо документального подтверждения);

- объяснит все тонкости налогообложения «продавцу», возможно налог платить и не придётся. Большинство собственников обучались на «слухах». Данный пункт ипотечный покупатель может изложить так: это проблемы продавца.

В чем то соглашусь, но возможна это единственная квартира которая вас устроила по цене и характеристикам! И тут надо объяснять и договариваться!

Документы:

Продавец предоставит все, что у него есть, но справки нужные только для банка (не требующиеся для регистрации) явно не захочет собирать. Вы сами в своё рабочее время планируете ходить в кадастр, ростехинвентаризацию, жэк…, составлять

предварительный и основной договор купли – продажи? Можно и так, но зачем, вам тратить время на то, что не является вашим сильным коньком.

Торг

- планируете купить за цену указанную в рекламе или попросите небольшую скидку, а может сразу очень большую? Реальную рыночную цену поможет определить специалист.

Срок размещения в рекламе объявления, срочность продажи квартиры, кол-во аналогичных предложений в мр-не – знает тот, кто отслеживает данные варианты.

Согласование условий сделки:

- сроки и условия освобождения

- снятие с рег. Учета

- передаточный акт

- согласование времени и места

- стоимости в договоре

Предоставление документов в банк/оценка:

- всё что нужно согласно требованиям банка за вас предоставит. Поможет выбрать наиболее лояльную по цене и срокам подготовки отчета по оценке оценочную компанию.

Сделка. Юридическое сопровождение

- юристы компании проведут дополнительное изучение документов по выбранному объекту, закажут свежие справки и выписки, подготовят проект договора учитывающий все интересы заказчика.

Специалист будет сопровождать вас на сделке, передаче первоначального взноса в зависимости от формы проведения сделки), сопроводит на регистрацию. Сама сделка - довольно сложное в психологическом

плане мероприятие, так как сопровождается передачей больших сумм и подписанием документов на недвижимость. И присутствие агента со стороны покупателя максимально снижает риск осложнений, да и просто помогает клиенту не растеряться.

- Контроль за соблюдением условий выполнения договора ложится на вашего агента

Минусы

- Основной для всех – это услуги и их стоимость, позвольте не согласиться в 90 % всех сделок затраты вы не несете на услуги агента и вовсе, своё комиссионное вознаграждение он отрабатывает в том числе и переговорами с продавцом по торгу.

Как правило, сумма сэкономленных для Вас средств выше, чем стоимость услуг агентства! И это прекрасно, и выгодно для всех сторон!


Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав. Что это такое, часто спрашивают покупатели новостроек, чем отличается данная форма покупки от договора участия в долевом строительстве или просто ДДУ по 214 – ФЗ

Переуступка права – это не разновидность договора купли – продажи недвижимости, а способ, при помощи которого меняется сторона (дольщик) в договоре с застройщиком. Новый покупатель, оплачивает деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору долевого участия — договору с застройщиком.

Как правило, это право требования передачи квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Уступку права требования на профессиональном языке называют цессия, стороны в договоре: покупатель – цессионарий, покупатель цедент соответственно.


При приобретении квартиры по договору уступки стороны в первую очередь обращают внимание на пункты договора указанные в ДДУ, а именно:

- характеристики, объекта;

- срок сдачи дома;

- цена договора;

- права и обязанности сторон;

- требуется ли согласие Застройщика на совершение уступки по договору (чаще прописывается лишь обязательное уведомление с контактами нового собственника).

Если квартира оплачена дольщиком не полностью, в данный договор вводятся элементы договора перевода долга (имеется в виду долг перед застройщиком).

В большинстве случаев свои права дольщики переуступают после уплаты цены договора застройщику, что обязательно должно подтверждаться финансовой справкой об отсутствии финансовой претензии к дольщику.

Стоимость договора может быть изменена (незначительно) в большую или меньшую сторону в случае изменения площади квартиры после обмера соответствующей организацией при вводе дома в эксплуатацию. Стоимость пересчета площади привязывается к стоимости м2 указанного в договоре долевого участия.


Например:
Вы приобрели квартиру (дольщик) площадью 50 м2 по 45 000 руб.
Дом сдался и площадь квартиры стала 52 м2
Соответственно застройщик имеет право Вас попросить доплатить 2*45 000 = 90 000 руб.

У всех компаний данный пункт договора существенно отличается:

- у кого то разница не доплачивается и не выплачивается;

- кто то практикует из застройщиков обязательство доплаты дольщиком, но не застройщиком, даже если площадь уменьшится;

- редко данный пункт не расписывают либо прописывают, что изменение площади не более чем на ___ % от проектной, не является существенным изменением.


Кто чаще переуступает свои права?

- Дольщики, взявшие квартиру на начальном этапе для перепродажи. Чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры;

- Дольщики, не рассчитавшие свои возможности при покупке в ипотеку;

- Дольщики, у которых изменились семейные или жизненные обстоятельства: смена места жительства, семейное положение (брак/развод).


Уступка прав требования подлежит государственной регистрации !!!

Переуступить своё право другому лицу возможно до момента подписания акта приема передачи квартиры!!!

Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней.

Например, после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.


Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.


При покупке квартиры в новостройке по средству замены стороны договора помним основные правила:

- если приобреталась в браке – требуется согласие супругов;

- в ипотеку – согласие банка;

- юридическим лицом – решение учредителей на продажу.


Уступка права может и должна быть безопасной формой смены

владельца в договоре долевого участия, но только при

соблюдении основ законодательства


Вопрос эксперту по недвижимости ГК Приволжье, Пешехонову Виктору:
Виктор, подскажите рядом с каким соседством труднее продать квартиру ?

Рассмотрим более подробно портрет покупателя. Соседство с кладбищем, диспансером (кожно-венерологическим, туб./онко), моргом, тюрьмой/сизо и т.д. может существенно осложнить продажу квартир в близлежащих домах и привести к существенному снижению цены. Размер скидки относительно среднерыночной цены по району варьируется от 7-20 процентов, а срок экспозиции и последующей продажи увеличивается на несколько месяцев.

Квартиры рядом с такими соседями часто называют «неликвидом». Собственники данных квартир очень охотно идут на контакт с «потенциальным покупателем» по цене, мебели, сроку освобождения и т.д.

Квартиры рядом с такими соседями часто называют «неликвидом». Собственники данных квартир очень охотно идут на контакт с «потенциальным покупателем» по цене, мебели, сроку освобождения и т.д. Цена решает практически всё. При хорошей цене определенная часть покупателей «закрывает глаза» на вид из окон на кладбище, лэп, морг, мусорные свалки… Многие начинают рассуждать позитивно, например: при соседстве с моргом/кладбищами: «зато тихо, надо бояться живых» При соседстве с диспансерами: «как хорошо что я здоров в отличии от людей идущих туда»

Квартиры около тюрем и СИЗО пользуются популярностью для «посуточной аренды». На «свиданку» приезжают из всех регионов страны, а случаи побега практически равны нулю. Большинству покупателям чувство комфорта и безопасности не заменит никакой дисконт.

Не все любят храмы и мечети по соседству. Причин так же много, например: вероисповедание, звон колоколов или муэдзин – призывающий мусульман к молитве, потоки людей на праздники и в выходные, заставленные парковки делающие невозможным и выезд с придомовой территории, просящие подаяние. Чаще руководствуются ценой, а не соседством, приезжие и сотрудники организаций работающие в подобных учреждениях.

Совет: Если вы смотрите квартиру в «чужом» районе или городе, обязательно посмотрите понравившуюся Вам в дневное время, что бы не быть героем рассказов «Открыл утром окна, а там катафалка разгружается или кресты стоят». Цена решает практически всё.


Вопрос эксперту по недвижимости ГК Приволжье, Пешехонову Виктору:
Виктор каким будет ваш прогноз, что будет с ценами на недвижимость до конца 2017 года ?

Постараюсь ответить кратко, по существу, не прибегая к заезженным терминам и выражениям Рынок с начала года снижается довольно активно. Продавцов вынуждает снижать цену низкий спрос, который связан со снизившейся платежеспособностью. Меньше всего теряют в цене новостройки, у которых есть определенная себестоимость, Ниже которой застройщик не опустится. Повышение стоимости на электроэнергию, гсм, стройматериалы, зап.части для техники, налоги и т.д. дают о себе знать и сказываются на прибыли строительных компаний, которая в последние годы снизилась.

Прекратила своё существование ипотека с господдержкой. Дополнительные скидки и частичное погашение кредита «За счет Застройщика» заявляют компании у которых осталось много непроданных метров, чаще объекты данных компаний расположены за чертой города Дает о себе знать переизбыток предложений в эконом классе, который мы прогнозировали еще в 2014-2015 году. Квартир студий в продаже сотни. Покупатели наконец то стали обращать внимание не на цену «студии», а на стоимость м2, которая сопоставима со стоимостью м2 квартир в домах бизнес класса в центре Нижнего Новгорода. Проектировщикам и маркетологам строительных компаний ставим 5 +. Первопроходцем была компания Жилстрой НН Что касается вторичного рынка – здесь всё более печально. Летим вниз. Цена с начала года (по моим практическим примерам) снизилась приблизительно на 7-8%, а с максимальных цен 2014- 2015 года снижение составило порядка 15 %.

Кто не успел купить доллар, тот покупал недвижимость по любым ценам. Обменники пугали население и как результат, спустя 3 месяца после снижения напряжения на валютном рынке и постепенном восстановлении курса рубля уже никто не мог продать по той цене, за которую купил «следуя за толпой». «Пиковые цены» пошли вниз и продолжают снижаться по сей день. Продажа загородной недвижимости не является моей специализацией, поэтому здесь в процентах озвучить не могу, могу лишь констатировать тот факт, что в рекламе одни и те же предложения, но уже с более низкой ценой обновляются еженедельно Рынок коммерческой недвижимости снижается так же активно, как и квартиры на вторичном рынке. Разница в том, что качественных ликвидных объектов по хорошей цене не найти По-прежнему пользуются популярностью торговые площади с сетевыми магазинами, занимающие от 100 м2 (Бристоль, Красное Белое), аптеки и конечно крупные гипермаркеты. Даже банкам как надежным арендаторам стали доверять меньше.

Снизился больше всего спрос на офисную недвижимость, в т.ч. приобретаемую для сдачи в аренду. Срок экспозиции превышает 5 месяцев, а доходность от сдачи в аренду 13 лет. Причины: снижение ставок, увеличение налогов и коммунальных платежей. Даже со «свободными» деньгами легче снять в аренду офис, нежели его покупать и обслуживать. На конец года вижу стагнацию цен на первичное жильё, снижение ещё на 3 - 4 % цен на вторичную недвижимость, особенно на морально устаревший фонд (народные стройки, хрущевки, брежневки). Цена на коммерческую недвижимость чаще снижается «под покупателя» Цена в рекламе, на практике, отличается от цены продажи объекта на 2-3 % Снижение цен на загородную недвижимость пока не приведет к улучшению спроса в данном направлении.

Ради спортивного интереса прозвонил вчера (11.09.2017) своих клиентов, которые стали продавать самостоятельно, не желая по моей рекомендации вовремя незначительно снизить цену в 2016-ом году на пару процентов. Статистика радует и огорчает одновременно. Из 30 собственников продал один, 5 человек временно сняли с продажи, 20 человек продают по прежнему, но уже по цене минус 5-6% от той, по которой я мог им продать в ноябре-декабре 2016 г., 4 ч. цену не изменили.

Мне кажется, что 2 года для продавцов пролетели незаметно, и они остались в ценах 2014-2015 года, при этом рассчитывают купить именно по цене снизившегося рынка, а продать – по цене прошлых лет. Вот кого надо в думу и министерства – за даром не отдадут гос.собственность.

Возможно ли повышение цен?

Да, возможно. Условие: обесценивание рубля и повторение ситуации 2014 года. В этом случае: Новостройки – вырастут на 2-3 процента, вторичное жильё в цене не измениться, а предложение «застоявшихся» квартир сократится

Удачных Вам продаж!